Il n’est pas toujours aisé pour un professionnel du foncier de réaliser une juste estimation du prix d’un bien immobilier. Bien entendu, les données des transactions immobilières mises à disposition par les notaires (bases Perval ou BIEN) est une première source. Cependant, elles ne concernent que les biens à usage d’habitation et donnent seulement des prix médians au niveau d’une commune. Or, selon les quartiers, les prix sont tout sauf homogènes. Faire une veille sur les sites de petites annonces reste fastidieux, la localisation n’est pas précise et les prix affichés ne correspondent que rarement aux prix de vente net vendeur. La solution pour un prospecteur foncier, un agent immobilier ou un notaire est alors d’exploiter la base de donnée des Demandes de Valeurs Foncières (DVF). En croisant cette donnée avec les données d’urbanisme, des risques naturels et technologiques et la granularité d’analyse de la cartographie de Géofoncier, les professionnels ont, avec notre service DVF Expert, à leur disposition l’outil le plus précis pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier, ou toute propriété foncière bâtie ou non bâtie sur le territoire français.
La base DVF : la vision la plus fiable du marché immobilier local
Mise à jour deux fois par an (avril et octobre) par la Direction Générale des Finances publiques (DGFiP), la base de données des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) est la source d’information la plus fiable et récente sur le prix des transactions immobilières et foncières.
Outre la récence de ses données, la DVF est une base très détaillée qui ne se limite pas au montant des transactions des biens immobiliers destinés à l’habitation. Elle permet aussi de connaitre le prix de vente d’une parcelle non bâtie (terrain nu, terre agricole), d’un local commercial ou d’un bâtiment industriel. Elle donne aussi le détail du bien vendu (type de bâti, nombre de pièces, dépendances, type de terrain et de culture), ainsi que sa localisation précise géographique et cadastrale. Cette finesse de données permet une analyse pointue des tendances du marché immobilier local, dépassant les simples prix médians d’une commune ou d’un quartier.
> En savoir plus sur la base DVF pour une analyse immobilière
Croiser les prix de vente avec les données d’urbanisme et les risques
Pour tout professionnel, les montants exacts des transactions fournis par les données DVF permettent déjà de se faire une idée précise des prix de ventes constatés dans la zone d’un bien immobilier à estimer. Cependant, la situation d’une propriété foncière n’est pas toujours comparable à une autre, même si elle est voisine.
Pour affiner l’estimation de la valeur d’une propriété foncière, d’une maison ou d’un immeuble, tout professionnel de l’immobilier devra aussi intégrer les contraintes qui peuvent peser sur la parcelle : quelle est sa zone PLU (Plan Local d’Urbanisme) ? Un permis de construire ou d’aménager a-t-il été déposé dessus ? Existe-t-il une ou des servitudes ? Des risques naturels ou industriels pèsent-ils sur la parcelle ? Le professionnel devra donc consulter le PLU, les autorisations d’urbanisme, voire dresser l’état des risques et pollutions pour pondérer la première estimation réalisée avec les données DVF. Cette tâche est par ailleurs incontournable pour un notaire en prévision de la rédaction d’un acte de mutation.
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GéofoncierEXPERT et le service DVF Expert : de puissants alliés pour vos analyses de marché
Interroger la base de données DVF en effectuant des recherches multicritères et en masse sur un secteur avec DVF Expert sur le type de vente (appartement, maison, terrain à batir, terrain forestier, etc.), le montant, la surface ou la période ; croiser ces informations avec les couches de données intégrées à la cartographie de GéofoncierEXPERT (PLU, risques Basol-Basias, permis Sitadel, données démgraphiques Insee, données enregistrées par les géomètres-experts sur la parcelle comme le DMPC)…
Voici quelques possibilités non exhaustives offertes aux professionnels de l’immobilier et du foncier pour réaliser leurs estimations immobilières le plus précisément possible.
Obtenez sur la ville, le quartier et/ou les filtres souhaités des statistiques sur la surface moyenne, la surface de terrain, le prix, le prix par m2 habitable, le prix par m2 de terrain. Affinez ainsi votre estimation du bien ou terrain.
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